Come dichiarare sul 730 unità di fatto di immobili

La dichiarazione nel 730 di immobili resi unità di fatto non è, a mio parere così ovvia, come dimostra anche il fatto che ho ricevuto diverse soluzioni contattando alcuni commercialisti.

Nulla viene indicato nelle istruzioni allegate per la compilazione del 730 sebbene, penso,  non sia una situazione così rara: spesso due alloggi adiacenti vengono uniti come prima casa anche per non avere la spesa dell’IMU. Inoltre può essere che uno venga, come è stato nel mio caso, ereditato recentemente: ovviamente devono essere state fatte le dovute variazioni docfa su ambedue le u.i. perché possano essere viste come unità di fatto ai fini fiscali. Per maggiori dettagli su cosa siano le unità di fatto tra immobili puoi vedere, ad esempio, questo sito. Infatti, da un punto di vista catastale, ciascuna parte di alloggio continua ad avere assegnata una sua rendita, anche se è indicato sia nel quadro D (come nota che si tratta di porzione unità di fatto – con riferimento all’altra parte di alloggio – , rendita attribuita alla porzione ai soli fini fiscali) sia nella cartina in fondo (dove compare tratteggiata la parte restante dell’alloggio, con il riferimento ad altro atto catastale relativo all’altra parte di alloggio).

Risulta infatti non consentito avere due righi del quadro B, relativo ai redditi dei fabbricati, con un codice di Utilizzo 1 (prima casa) e con giorni di possesso complessivamente >365 giorni. Le cose si complicano poi ulteriormente quando uno delle due parti di alloggio ha una pertinenza, ad esempio un box.

Quadro B: Reddito dei fabbricati

La soluzione che ho adottato, suggeritami da una commercialista, è stata la seguente:

SOLUZIONE 1
Codifica di Utilizzo 1 (prima casa) su una delle parti di alloggio, mentre per la seconda parte codifica di Utilizzo 2 con associato 1 nella colonna relativa ai Casi particolari IMU, ad indicare che è esente da IMU.

Questa è probabilmente la soluzione più semplice perché non richiede alcun calcolo e consente anche di vedere distinti i valori catastali delle due parti di alloggio. Per ciascuna parte si può agevolmente indicare il numero di giorni di possesso e la percentuale associata. Infatti sia i giorni sia la percentuale di possesso possono essere differenti per ciascuna parte di alloggio, come nel caso in cui una parte sia al 50% del marito e al 50% della moglie per 365 giorni, mentre l’altra ereditata da uno dei coniugi lo sia al 100% per uno solo e per un numero di giorni inferiori a 365 (e.g. dalla data di decesso fino a fine anno).

SOLUZIONE 2
Alternativamente mi era stata anche suggerita un’altra soluzione da un forum di un commercialista che offre un servizio davvero encomiabile, rispondendo ai quesiti posti dai visitatori del sito, gratuitamente … e per di più nel giro di poche ore!
Questa soluzione richiede un minimo di calcolo, ma potrebbe essere ancora più corretta formalmente.

La procedura prevede:

  •  Calcolo della rendita complessiva (rc3) ai fini fiscali, quale somma delle due rendite
    rc3 = rc1 + rc2.
  • Calcolo della % di possesso complessiva come proporzione: ad esempio, nel caso che la parte con rc1 sia al 50% mentre la parte rc2 sia al 100%:
    (rc1*50+rc2*100) / (rc3) = … % 

Se i giorni di utilizzo delle due parti dell’alloggio sono 365, basta un solo rigo con codifica di Utilizzo 1 , e non esiste nessun problema anche nell’indicare un eventuale immobile pertinenziale (e.g. box) con la codifica 5 relativa ad uno delle parti di alloggio per un numero di giorni minore o uguale a 365.

Se invece, è il primo anno di dichiarazione, ed una delle due parti di alloggio è di possesso per un numero di giorni <365, risulta necessario inserire due righe, entrambe con codice di Utilizzo 1, in cui:

  1. Una con la Rendita rc1 relativa alla parte di alloggio pregresso, per un numero di giorni da inizio anno fino alla data in cui è avvenuta l’unificazione con l’altro alloggio, e con la percentuale di utilizzo pregressa (e.g. 50% qualora sia condiviso con la consorte).
  2. L’altra con una rendite rc3, somma delle due rendite,  per un numero di giorni dalla data in cui è avvenuta l’unificazione con l’altro fino alla al termine dell’anno.

Anche in questo caso non esiste nessun problema nell’indicare un eventuale immobile pertinenziale (e.g. box) con la codifica 5 relativa ad uno delle parti di alloggio per un numero di giorni minore o uguale a 365, in quanto non supera il numero di giorni indicati complessivamente come prima casa.

Si noti che NON è possibile applicare una qualche proporzione per il calcolo dei giorni di possesso, analogamente a quanto si è fatto per il calcolo della % di possesso [e.g. (153 * 100 + 365 * 50) / (153 + 365) = (15300 + 18250) / 518 = 33550 / 518 = 64,7683%
365 * 64,7683/100 = 236 giorni] , e questo risulta anche evidente perché risulterebbe poi impossibile poi indicare un possesso di 365 giorni ad una eventuale pertinenza, in quanto risulterebbe avere associato un numero di giorni maggiore della prima casa (e.g. che nel caso di esempio, avrebbe solo indicato 236 giorni).

 

 

Informazioni su Enzo Contini

Electronic engineer
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